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2006年3月17日 (金)

不動産活用ビジネスが好調 

バブル後の景気長期低迷がようやく終わってみれば、不動産価格も良いものと悪いものが峻別され、例えば同じ地域内でも大差が出る「二極化」傾向が見られるようになってきました。
金融のプロたちが、“ゼロ金利”、株式低落のなかで、より手堅い不動産投資へ向かったことが「選び分け」に拍車をかけたようです。「REAT」や「REAT投信」が急増し、分譲マンション用地仕入れと競ったりして不動産仕入れ担当者は多忙を極めてきました。

しかし、A級不動産は底をつき、B級不動産を仕入れ価値増強して売却という構図が生まれ、不動産活用の様々な事業が生まれ活況を呈しています。
例えば、「レンタルオフィス」や「トランクルーム」などの不動産借上げ後、設備投資を行い、小口の施設利用者から稼ぐなどのビジネスモデルです。

低利用・遊休不動産を活かすには、周辺地域の変化と潜在的ニーズを的確に掴み、所有不動産活用の切り口やヒントを見つけるところから始めると良いでしょうね。

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2006年3月12日 (日)

ある税理士の話ですが・・・

先日、中小企業から中堅企業の顧問先を持っているある税理士さんとお話していたら、「財産運用の相談を受けることが多く、なかでも『この不動産はどうか?』と言われて『本業で忙しいから・・・』と断れるわけにも行かず調べて回答しているが、売り手についている不動産店は、買主からすれば問題点など言ってくれそうもないし、専門的なことが不明なまま売り込まれてしまいそうで不安に思っているんだよ。」という話題が出ました。
皆さん、不動産投資や購入したいときに、こんな気持ちになったご経験ありますか?

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初めまして!大澤です。 

皆さん、初めまして。
今年、2006年1月5日に銀座に不動産相談所を開いた “KEN's Office”の大澤です。

今まで、35年間不動産の開発・賃貸、賃貸事業化の開発・管理、不動産の売買貸借の仲介などの専門実務を現場で行ってきました。不動産会社退職を機に、日本には未だ無い個人の不動産購入や事業化のお手伝いをするため思い切って事務所を開きました。

さて、住宅や投資目的で購入する不動産ですが、あなたのために検討してくれる専門家は付いていたでしょうか?実は付いていたはずです。ただ、あなたは、売主と買主の両方を兼ねた不動産店に“お任せ”で、仲介手数料を支払っていただけだと思います。

個人の不動産購入の場合、業界用語で“両手”と称する売買双方仲介がほとんどです。
不動産の購入・投資は、失敗をしたくない、できないほど高額な買物のはずです。
しかし、売り手から預かった不動産を効率的に売りたい不動産店・仲介業者が、あなたのために、その不動産の「問題点や瑕疵、弱さ」などを明確に分かりやすく説明してくれているのでしょうか?

確かに、法令で「重要事項説明書」に明示・説明をすることになっている事項はあります。
しかし、問題とするには「程度が弱い」ことや、買ってからの「損得」や「効率」など、そこから漏れるが買手(投資者)にとって重要なことが意外に多いのです。

「事業用不動産」の場合は、ほとんどの場合、買主側仲介業者(関係会社など)が付くか、管財部や総務部の社内精通者が入って、売側仲介業者と直接交渉を行い、購入候補物件に対し厳しい調査・確認と、価格交渉が何回と行われます。

欧米では、不動産の売買にプロのコンサルタントを雇うのはいわば「常識」です。
特に、「エクスロー」、「バイヤーズ・エージェンシー」など、買手(投資)側支援が注目されます。この利点を活かしながら、日本の法令・慣習に相応しい「日本版エスクロー」あるいは「買主代理人」になることが私の願いです。

法令で定める「取引斡旋業務」ではないため、手数料は半分から3分の1以下と経済的です。希望の不動産を的確に探し出し、売主側と交渉し、迅速かつ最少価額で入手できることにより、その創出額=節約額から充分にペイできる低額で済みこともメリットです。

この場所は、これから不動産を購入する方々や、すでに持っている不動産を活かしたい方々などの相談に乗って行きながら、「個人の不動産購入サポート」ノウハウを蓄積させていただこうと思います。  どうぞ、ご遠慮なくお尋ねください。    

 2006/3/11  “KEN's Office” 大澤 憲
         Mai 
k-ohsawa@my.email.ne.jp
         URL http://www.ne.jp/asahi/office/ken/

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