2008年6月 2日 (月)

不動産の流動化に思う

 長い景気低迷を背景に不動産の先行きが不透明になり、建設・不動産業者への貸出しが...

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2006年10月14日 (土)

“金の生る木”を育てましょう!

 「年金は破綻するのか?」などという話題がマスコミに上らない日が無いと思われるほどですが、年金受給が減少せざるを得ないだけに、職場を離れた後の人生を悠々自適に過ごせないのではないかと退職間際の年齢層も、働き盛りの若者も、近い将来の生活に不安があります。大家族の生活が無くなったように、国も老後生活の全てを国に依存しないで、不足分は個人の責任において老後に備えることを求める制度へ移行しつつあると言われています。

 現在の日本の生活レベルで少しゆとりのある生活をするためには、夫婦2人で年収400万円、家族1人あたり年間200万円が必要になるようです。工夫節約すれば年収300万円、1人当たり150万円でも生活できますがこうなると「生活を楽しむ」ことは難しくなります。
  一方、現在の平均寿命は、男78歳、女85歳で、まだ少しづつ伸びていますので、男60歳定年後の人生が85歳まであると予定して35年間の生活資金は1億4000万円必要になる勘定になります。定年延長が65歳まで行われるとしても30年間1億2000万円です。

 心身ともに健康で病気一つしないといっても不慮の怪我や思わぬ病気が始まるかもしれないとしたら年収のほかに一定の蓄えが無ければならないでしょう。
 資格や技能を持っていたとしても、勤務先が受け入れてくれる年齢には限りがありますし、競争社会で雇用されて働ける年齢は65歳くらいまででしょう。
 それからは、特技を活かした奉仕活動や自営など人に係り喜ばれてのんびり暮らしたいと願うのが“普通の人たち”の望みだと思います。

 とすれば、自分が何をしていても収入が入る術=「金の生る木」や「金の卵を産む鶏」を持っていることが絶対に必要だということになります。

 今の世の中で、これに近いものとして「預貯金等」と「不動産」と「特許など権利収入」の3つがあります。最後の「権利収入」は天才的な才能が要るのでパス、「預貯金等」も利息が低いため10億円以上は無いと運用に旨みが寄って来ないようです。株などの投機はリスクが高く運用で自分も縛られるという点ではパスでしょう。
 残った「不動産収入」が実は一番手堅い“金の生る木”に育て上げられる可能性があると思います。

 「不動産の賃貸」は、土地という資産の特性をベースにしていますのでリスクが少ないのも大きな特徴です。土地は、眼の前に見えますし、動かすこともできないし、増やすこともできませんし、二つとして同じものは無いという資産です。

 ただ、数や種類だけはどの商品よりも多いだけに、良いものと悪いものを選別する能力が必要になります。特に投資用不動産だけは、素人の判断でなく経験豊富なプロや専門家の判断が必要になりますので、不動産投資の成否を左右する「依頼すべきヒトや企業」の選別がもっとも大事になります。

 その点をクリアし、退職金など1000万円以上の運用資金があれば、次のような仕組みを活用するだけで、「一定の不動産賃貸収入」が毎月入ってくるようになります。「個人年金」のように最初に投資さえすれば、自分は何もしなくても長期に安定収入が得られる仕組みを要約してみますと次の6項目になります。

 (1) 不動産投資がスタートできる自己資金20%があること。
 (2) 不動産選びは、地元の不動産老舗や不動産専門家を慎重探すことから。
 (3) 土地の(立地)価値が下がらない築後10年ほどの中古建物を選ぶこと。
 (4) 一括長期借上げ「家賃保証」先と全面依頼「管理委託」先を慎重に選ぶこと。
 (5) 自分でも、借入れ条件を基に、物件ごとに必ず収支計算を行ってみること。
 (6) 忘れずに、所有者責任が伴う修繕や取替え費用など長期予算を入れてみること。

 最初は、中古ワンルームマンション1戸~3戸、目標は6戸~12戸の賃貸マンション・賃貸アパート1棟へと続けて行きます。
 良い不動産物件と、良い一括借上げ会社、良い管理会社の組合せ(仕組み)が「金の生る木」を成長させてゆきます。

 「アパート」や「マンション」の大家になってプロ任せにできるのに準じて最近注目したいのが、「コンテナ」や「トランク」の貸主になる方法です。一番確実で経営が簡単と言われている「駐車場賃貸」よりも、(初期投資が必要ですが)予想外に高収益で回収も早いのが特徴です。8年~10年の一括借上げ・管理完全委託が可能な点でも上のアパートやマンションを買って大家さんになる方法によく似ています。

 借上げてくれる会社の市場判断が合格した土地とコンテナを購入(一基据付費込み100万円前後)して同社へ長期一括貸すれば済むため、客付けや収支不良など心配は無用になります。最初は1基、様子を見て2基・4基と増設してゆくことができる点や、友人や家族たちと共同で小額投資できる点、一般建物に比べ老朽化コストが少ない点などメリットがあります。

 以上、「個人年金づくり」ともいえる不動産や収納スペース貸主(大家)になる“さわり”をお話してみました。今の時代は、こんなこともあるのかというほど各種のビジネス・モデルがあり、それらを組み合わせ更に新しいビジネスが日々誕生しています。個人も、上のような不動産関係ビジネスを組み合わせて活用した「安定収入ビジネス」が可能になる時代なのです。

 ご参考: 最初の自己資金づくりに・・・「夢を実現する家計管理表」
       自己資金20%で借りる・・・ 「借入返済計画表」      
       不動産実務26年のプロ・・・「不動産相談所」               

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